Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu — kto za co płaci

Spór o to, kto płaci za pękniętą rurę, zepsutą lodówkę albo odpadające płytki, wraca w każdym najmie. Przepisy dzielą te koszty dość precyzyjnie: drobne naprawy związane ze zwykłym używaniem obciążają najemcę, a wszystko, co dotyczy substancji lokalu i instalacji, obciąża właściciela.

Podział kosztów według przepisów

Punktem wyjścia jest art. 662 Kodeksu cywilnego: wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Co to znaczy „drobne nakłady”, precyzuje art. 681 Kodeksu cywilnego. Przy najmie lokalu są to w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, a także drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Ustawa o ochronie praw lokatorów rozpisuje ten podział jeszcze dokładniej. Właściciela obciąża między innymi utrzymanie w należytym stanie budynku i jego części wspólnych, naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji, wymiana stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin, a także naprawa lub wymiana pieców i trzonów kuchennych. Najemcę obciąża utrzymanie lokalu w należytym stanie, konserwacja i drobne naprawy podłóg i posadzek, malowanie ścian i sufitów, naprawa okien i drzwi, urządzeń techniczno-sanitarnych oraz wymiana zużytych elementów, takich jak uszczelki czy baterie.

Reguła praktyczna, która wynika z tego podziału: zużycie eksploatacyjne to najemca, awaria substancji i instalacji to właściciel.

Sprzęt AGD i meble

Lodówka, pralka czy zmywarka wyposażające lokal nie są objęte katalogiem z ustawy — rozstrzyga umowa. Jeżeli milczy, przyjmuje się zasadę ogólną: właściciel wydał lokal z tym wyposażeniem jako częścią umówionego użytku, więc awaria wynikająca ze zużycia obciąża jego, a uszkodzenie z winy najemcy — najemcę. Dlatego warto w protokole zdawczo-odbiorczym wymienić sprzęt z rocznikami i stanem.

Gotowe pismo do tej sprawy: Wniosek o zwrot kaucji mieszkaniowej →

Właściciel nie reaguje — co można zrobić

Krok pierwszy: zgłoszenie na piśmie. Wiadomość z opisem usterki, datą i zdjęciami. Telefon nie zostawia śladu, a przy sporze liczy się, kiedy właściciel dowiedział się o problemie.

Krok drugi: wyznaczenie terminu. Jeżeli lokal wymaga napraw obciążających właściciela, a ten ich nie wykonuje, najemca może wyznaczyć mu odpowiedni termin. Po jego bezskutecznym upływie wolno dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 Kodeksu cywilnego). Kolejność ma znaczenie — wykonanie napraw bez wcześniejszego wezwania zwykle przekreśla roszczenie o zwrot kosztów.

Krok trzeci: obniżenie czynszu albo wypowiedzenie. Jeżeli lokal ma wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady (art. 664 Kodeksu cywilnego). Gdy wady uniemożliwiają używanie albo zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników — na przykład zagrzybienie czy niesprawna instalacja gazowa — można wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W sprawach zagrażających bezpieczeństwu nie czekaj na odpowiedź: zgłoś awarię do pogotowia technicznego, a przy zagrożeniu w częściach wspólnych — do zarządcy budynku albo nadzoru budowlanego.

Ulepszenia i rozliczenie na koniec najmu

Ulepszenie to nie to samo co naprawa. Nowa kuchnia, klimatyzacja czy wymieniona armatura podnoszą wartość lokalu, ale wykonane bez pisemnej zgody właściciela bywają kłopotem, a nie atutem.

Po zakończeniu najmu wynajmujący może — w braku odmiennej umowy — albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 Kodeksu cywilnego). Wybór należy do niego, nie do najemcy.

Dlatego każdą większą zmianę uzgadniaj na piśmie i zapisz, jak zostanie rozliczona: odliczeniem od czynszu, zapłatą przy zakończeniu najmu czy pozostawieniem bez rozliczenia.

Pamiętaj też o terminie: roszczenia najemcy o zwrot nakładów na rzecz oraz roszczenia wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 Kodeksu cywilnego).

Protokół, który rozstrzyga spory

Najwięcej sporów o naprawy kończy się na tym, że żadna ze stron nie potrafi wykazać, w jakim stanie lokal został wydany. Protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami, stanami liczników, listą wyposażenia i opisem istniejących uszkodzeń zamyka tę dyskusję na starcie. Zrób go przy wprowadzeniu i przy wyprowadzce, podpiszcie oba egzemplarze i zachowaj zdjęcia z datą — to najtańsze zabezpieczenie w całym najmie.

Najczęstsze pytania